Immobilienkauf in der Schweiz: Leitfaden für ausländische Käufer

Eigenschaften des Schweizer Immobilienmarktes

Der Schweizer Immobilienmarkt

Obwohl es einige Ähnlichkeiten zu den Märkten der Nachbarländer gibt, insbesondere zum französischen Markt, weist der Schweizer Immobilienmarkt einige spezifische Unterschiede auf. Ein besonderes Merkmal ist der Immobilienpreis, der in vielen Schweizer Kantonen relativ hoch ist.

So beträgt der durchschnittliche Preis für eine Wohnung in der Schweiz das Sechsfache des Jahreseinkommens eines Schweizer Haushalts. Bei Häusern ist der Preis sogar noch höher: Er beträgt im Durchschnitt das Achtfache des Jahreseinkommens!

Diese Zahlen zeigen unweigerlich eine weitere Besonderheit des Schweizer Immobilienmarktes: die Bedeutung der Lage. Fast 60 % der Schweizer Bevölkerung wohnen zur Miete und nur 34 % der Schweizer sind Eigentümer ihres Hauptwohnsitzes (im Vergleich zu 50 % in Frankreich).

Neben den höheren Immobilienpreisen ist diese Situation vor allem auf die im Vergleich zu anderen Ländern schwierigen Bedingungen für den Zugang zu Immobilien zurückzuführen, aber auch auf ein Steuersystem, das Mieter gegenüber Eigentümern bevorzugt.

Ausländische Staatsangehörige: Wie kann man in der Schweiz Immobilien kaufen?

In der Schweiz ansässige ausländische Staatsangehörige

Schweizer Staatsangehörige haben selbstverständlich das Recht, Immobilien im Land zu kaufen, sei es als Haupt- oder Zweitwohnsitz. Doch wie sieht es für Ausländer aus, die in der Schweiz leben?

Staatsangehörige der Mitgliedstaaten der Europäischen Union (EU) und der Europäischen Freihandelsassoziation (EFTA) besitzen die gleichen Rechte wie Schweizer Bürger, wenn es um den Erwerb von Eigentum geht. Diese ausländischen Staatsangehörigen benötigen keine besondere Genehmigung, um in der Schweiz eine Immobilie zu kaufen.

Für Drittstaatsangehörige ist der Erwerb von Immobilien in der Schweiz jedoch komplizierter.

Ein solcher ausländischer Staatsangehöriger muss die folgenden drei Bedingungen erfüllen, um eine Immobilie als Hauptwohnsitz zu erwerben:

Der Käufer muss über ein entsprechendes Visum (in der Regel eine Aufenthaltsbewilligung B) verfügen.
Der Käufer muss in der zu erwerbenden Immobilie tatsächlich wohnen.
Im Falle eines Neubaus müssen die Bauarbeiten spätestens ein Jahr nach dem Kauf des Grundstücks beginnen.

Sind diese Bedingungen erfüllt, ist für den Kauf keine zusätzliche Genehmigung erforderlich.

Drittstaatsangehörige benötigen jedoch eine Genehmigung für den Erwerb folgender Immobilienarten (es ist ein Antrag bei der kantonalen Behörde erforderlich):

Ferienunterkünfte
Aparthotel-Einheiten
Zweitwohnungen

Hinweis: Ausländische Staatsangehörige, die in der Schweiz Immobilien besitzen, haben keinen Anspruch auf ein Visum.

Nichtansässige in der Schweiz

Für Ausländer, die ihren Wohnsitz außerhalb der Schweiz haben, sind die Bedingungen für den Immobilienerwerb, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit, wesentlich restriktiver. Genauere Informationen zu diesen Beschränkungen erhält man bei der zuständigen kantonalen Behörde, wie dem Grundbuchamt oder der Grundbuchaufsichtsbehörde.

Die schweizerische Gesetzgebung ist jedoch flexibler, wenn ausländische Staatsangehörige, die nicht in der Schweiz ansässig sind, Immobilien aus wirtschaftlichen Gründen erwerben (z. B. Unternehmen, Werkstätten, Büros). In diesen Sonderfällen ist keine Genehmigung erforderlich!

Wissenswertes: Aus diesem Grund gründen viele Ausländer, die nicht in der Schweiz leben (oft Franzosen), ein Unternehmen in der Schweiz, um so eine Genehmigung zu erhalten und nach einer bestimmten Frist von fünf Jahren eine Immobilie kaufen zu können.

Suche und Finanzierung einer Immobilie in der Schweiz

Bewertung und Preisverhandlung

Auch wenn der Immobilienkauf in der Schweiz oft komplizierter ist als in anderen EU-Ländern, sind die grundlegenden Schritte des Kaufprozesses relativ einfach zu verstehen.

Wenn Sie Ihre Wunschimmobilie ausgewählt haben, müssen Sie diese bewerten lassen. Normalerweise übernimmt dies Ihre Bank, genauer gesagt der Berater, der Ihren Hypothekenantrag bearbeitet. Dieser Schritt ist wichtig, da die Genehmigung Ihrer Finanzierung von diesem Ergebnis abhängt und dessen Höhe bestimmt.

Auf dem Schweizer Immobilienmarkt ist es fast unmöglich, zu verhandeln. Verkäufer und Bauunternehmen wissen, dass die Nachfrage das Angebot übersteigt. Verhandlungen sind daher sehr selten.

Gelegentlich kann es zu Verhandlungen kommen, besonders beim Kauf einer älteren Immobilie oder wenn Sie mehrere Kaufoptionen haben. Das ist jedoch in der Schweiz eher selten.

Ein weiterer Verhandlungshebel ist die Bewertung durch Ihre Bank: Liegt diese unter dem Angebotspreis (und wird Ihr Kredit abgelehnt), können Sie versuchen, mit diesem Argument den Preis zu senken.

Normalerweise bestimmt die Bewertung der Bank den endgültigen Kaufpreis der Immobilie, es sei denn, der Verkäufer ist sicher, dass er einen Käufer findet, der einen höheren Preis bietet.

Wichtig: Aufgrund des hohen Wettbewerbs unter den Käufern kann es sein, dass Sie mehr zahlen müssen als erwartet, um Ihre Traumimmobilie zu erwerben!